ఎమ్బీయస్‌: నోట్ల రద్దు వలన రియల్‌ ఎస్టేటు కుదేలైందా?

బ్లాక్‌ మనీ అరికట్టడానికి పెద్ద నోట్ల రద్దు చేస్తున్నాం అనే ప్రకటన రాగానే ప్రతివారి ఆలోచనా రియల్‌ ఎస్టేటు రంగంపైకి పోయింది. ఎందుకంటే బ్లాక్‌ మనీ అనగానే నోట్ల రూపంలో కంటె బంగారం, రియల్‌ ఎస్టేటుల్లోనే అధికంగా వుంటుందని అందరికీ తెలుసు. రద్దు చేసిన రాత్రి నుంచే బంగారం 10 గ్రా.లు 50 వేలకు అమ్ముడు పోయిందన్న కథనాలు వచ్చేశాయి. మరి రియల్‌ ఎస్టేటు సంగతేమిటి? పాత ధరల కంటె ఎక్కువ రేటుకి కొన్నారా? లేక తక్కువ రేటుకి యిమ్మన్నారా? భూములు కొనడానికి అడ్వాన్సు యిచ్చినవారు ముందుకెళుతున్నారా? వెనక్కి పోతున్నారా? రద్దు వలన రేట్లు పెరుగుతాయా. తరుగుతాయా అనే చర్చ ప్రారంభమైంది. 

భూమి వ్యాపారవస్తువై పోయింది – పంట పండించడానికి, నివాస ముండడానికి భూమి కొన్నంతకాలం యిబ్బంది లేకపోయింది. కానీ షేర్‌మార్కెట్టులో షేర్లు కొన్నట్టు భూమిని కూడా భవిష్యత్తులో అధికధరలకు అమ్మడం కోసమే కొనడం మొదలుపెట్టాక అనేక రకాల అనర్థాలు సంభవించాయి. భూములు ధరలకు రెక్కలు వచ్చాయి. దేశ ఆర్థిక వ్యవస్థలో రియల్‌ ఎస్టేటు రంగానిది 11% వాటా. 2014 అంచనాల ప్రకారం యిది 6.5 లక్షల కోట్ల విలువైన రంగం. ఇంత పెద్ద రంగంలో ప్రతి లావాదేవీలో నల్లధనం ప్రమేయం వుండడంతో నల్లధనం వ్యాప్తి అనూహ్యంగా పెరిగిపోయింది. ఎందుకలా అంటే దానికి ముఖ్యకారణం – ఆర్థిక విధానాల సరళీకరణ తర్వాత 1995 నుంచి పదేళ్లపాటు యీ రంగానికి పెట్టుబడులు కురిసి ఉత్తిపుణ్యాన భూమి ధరలు పెరగసాగాయి. ప్రభుత్వాలు కూడా ఆ ప్రాజెక్టు వస్తోంది, యీ ప్రాజెక్టు వస్తోందని ప్రకటనలు గుప్పించి స్థలాల ధరలు పెరిగేందుకు దోహదపడ్డారు. భూమి ధరలు పెరిగిన రాష్ట్రమే ప్రగతి పథంలో సాగుతున్నట్లు, అన్ని విధాలా అభివృద్ధి చెందినట్లు అర్థాలు తీయసాగారు. 2005లో ఎఫ్‌డిఐ (ప్రత్యక్ష విదేశీ పెట్టుబడులు) అనుమతించడంతో యీ ట్రెండు యింకా పెరిగింది. 2005-14 మధ్య రూ.69 వేల కోట్ల విదేశీ పెట్టుబడులు వచ్చిపడ్డాయి. ఇది 2025 నాటికి 44 లక్షల కోట్లకు చేరుతుందని అంచనా వేస్తూ వచ్చారు.

రియాల్టీలో బ్లాక్‌మనీ ఎందుకు అధికం? – ఇంత వేగంగా పెరిగే రంగంలో కార్యకలాపాలన్నీ వాస్తవధరలకే జరిగి వుంటే బాగుండేది. కానీ జరగకపోవడానికి కారణం – ప్రభుత్వం పెంచుకుంటూ పోతున్న రిజిస్ట్రేషన్‌ చార్జీలు, స్టాంప్‌ డ్యూటీ. అది కట్టడానికి యిష్టపడని కొనుగోలుదారుడు భూమి విలువను తక్కువ చేసి, ప్రభుత్వధరకే కొన్నట్లు చూపుతున్నాడు. వాళ్లలా తగ్గించి చూపుతున్నారని, ప్రభుత్వం వాస్తవంగా వున్న మార్కెట్‌ ధర కంటె ఎక్కువగా కూడా పెంచేసే సందర్భాలూ వున్నాయి. గిరాకీ వున్నచోట్ల ప్రభుత్వ రిజిస్ఠ్రేషన్‌ ధర కంటె మార్కెట్‌ ధర రెండింతలు, ఒక్కోసారి మూడు-నాలుగింతలు కూడా వుంటోంది. అంటే ప్రభుత్వం ఓ పక్క నష్టపోతూ వుంది, మరో రకంగా నల్లధనవ్యాప్తికి దోహదపడుతోంది. ఉదాహరణకి మార్కెట్‌ విలువ గజం లక్ష రూపాయలుంటే, రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ రూ. 50 వేలుంటే, 500 గజాల స్థలాన్ని కొనేటప్పుడు రెండున్నర కోట్లు నగదు రూపంలో చేతులు మారి అదే నల్లధనంగా మారుతోంది. మార్కెట్‌ ధరకు అనుగుణంగా రిజిస్ట్రేషన్‌ ధరను మాటిమాటికి సవరిస్తూ చార్జీలు బాగా తక్కువగా పెడితే నల్లధనానికి ఆస్కారం లేకుండా చేయవచ్చు. 

అంతేకాకుండా ఏదైనా ఆస్తిని కొని తిరిగి అమ్మినపుడు, ప్రభుత్వదృష్టిలో సాధారణంగా రావల్సిన సొమ్ము కంటె అధికంగా వచ్చిన సొమ్ము వస్తే కాపిటల్‌ గెయిన్స్‌ (మూలధన లాభం) పై 20% పన్ను వేరే చెల్లించాలి. లేదా దాన్ని వేరే చోట పెట్టుబడి పెట్టాలి, అదీ కాకపోతే మూడేళ్ల బాండ్స్‌లో పెట్టాలి. సొమ్ము అమ్మేదే అవసరం కోసం. దాన్ని బాండ్స్‌లో పెట్టమంటే బాధగా వుంటుంది. అందువలన తక్కువ సొమ్ముకే అమ్మానని చూపుతారు. తెలుగు రాష్ట్రాల్లో ఏటా రూ.2 లక్షల కోట్లు నల్లధనంగా మారుతోందని ''ఈనాడు'' అంచనా. ప్రజలు నిజాయితీగా వ్యవహరించాలంటే స్టాంప్‌ డ్యూటీ తగ్గించి (రాష్ట్రప్రభుత్వానికి నష్టం) కాపిటల్‌ గెయిన్స్‌ చట్టం ఎత్తేసి (కేంద్రానికి నష్టం) చూడాలి. ఆ లోటును వేరేలా పూడ్చాలి.

రియాల్టీ ప్రస్తుత పరిస్థితి – సరే యిదంతా థియరీ. ప్రస్తుతం రియల్‌ ఎస్టేటు రంగం ఎలా వుందంటే గత కొద్దికాలంగా విపరీతంగా పెరిగిపోతోందన్న అంచనాలతో డిమాండ్‌ కంటె సప్లయి పెంచేశారు. ధరలూ పెంచారు. దాంతో జనాలు కొనడం మానేశారు. పెట్టుబడి యిరుక్కుపోవడంతో ఇక గత్యంతరం లేక ధరలు తగ్గించి అమ్మసాగారు. ఆ విధంగా మొత్తం 8 నగరాల్లో (ముంబయి, ఢిల్లీ దాని పరిసర ప్రాంతాలు, పుణె, బెంగుళూరు, చెన్నయ్‌, హైదరాబాదు, కలకత్తా, అహ్మదాబాదు) 2014 ప్రథమార్ధంలో అమ్ముడుపోని యిళ్లు 7.15 లక్షలుంటే, 2015కి అది కాస్త తగ్గి 7.10 లక్షలైంది. 2016కి 6.60 లక్షలైంది. దేశం మొత్తం మీద జరిగే యిళ్ల లావాదేవీల్లో 35% ముంబయిలోనే జరుగుతాయి. 2012లో అక్కడ ప్రారంభమైన 68 వేల యూనిట్లు కాగా అంతకుముందే ప్రారంభమై అప్పుడు అమ్ముడుపోయినవి 45 వేల యూనిట్లు. 2015కి వచ్చేసరికి ప్రారంభమైనవి 19 వేల యూనిట్లు కాగా అమ్ముడు పోయినవి 29 వేల యూనిట్లు. పుణె, బెంగుళూరు, చెన్నయ్‌, హైదరాబాదు, కలకత్తా, అహ్మదాబాదులలో యించుమించు యిదే పరిస్థితి. ఉండడానికంటె మళ్లీ అమ్మడానికే ఫ్లాట్లు కొనే ఢిల్లీ, దాని పరిసర ప్రాంతాల్లో అయితే పరిస్థితి యింకా ఘోరం. దాంతో వాళ్లు 2016లో ధరలు బాగా (కొన్ని చోట్ల 25% వరకు అట) తగ్గించివేశారు. అందువలన కొత్త ప్రాజెక్టులు 29% పెరిగి 24 వేల యూనిట్లు కాగా, అమ్మకాలు 23% పెరిగి 35 వేలు అయ్యాయి. 

చాలా నగరాల్లో గత మూడేళ్లల్లో ధరలు పెద్దగా పెరగలేదు. 2013లో రేటు 100 అనుకుంటే 2016 జూన్‌ నాటికి ఢిల్లీలో అది 104, కలకత్తాలో 105 చెన్నయ్‌, అహ్మదాబాద్‌లలో 112, పుణెలో 115, హైదరాబాదులో 119, ముంబయిలో 120, బెంగుళూరులో 122కి చేరాయి. బెంగుళూరులో అధికంగా పెరగడానికి కారణమేమిటంటే అక్కడి ప్రజలు తాము నివాసం వుండడానికే కొంటున్నారు. అందువలన క్రమంగా పెరుగుతూ వస్తోంది. ఢిల్లీలో అవసరం లేకపోయినా స్పెక్యులేషన్‌ దృష్టితో కొంటున్నారు. అందువలన అక్కడ అతి తక్కువగా పెరిగింది. ఈ మూడేళ్లలో ద్రవ్యోల్బణాన్ని లెక్కలోకి తీసుకుంటే ఈ పెరుగుదల చెప్పుకోదగినది కాదు. తాము పెట్టుబడి పెట్టి కట్టిన యిళ్లను ఎలాగోలా అమ్ముకోవడానికి బిల్డర్లు రకరకాల మార్గాలు పడుతున్నారు. ఫ్లాటు స్వాధీనం చేసే వరకు బ్యాంకు ఋణంపై వడ్డీ తాము కడతామని కొందరు బిల్డర్లు అంటూంటే, 'కొద్దిగా చెల్లించి యింట్లో చేరిపోండి, తర్వాత బాంకు ఋణం వచ్చాకనే కట్టండి' అనే రిస్కీ ఆఫర్‌ యిస్తున్నారు మరి కొందరు. మిడ్‌-లెవెల్‌ హౌసింగ్‌ సెగ్మెంట్‌లోనే కాస్త కదలిక వుండడం గమనించి మధ్యతరగతి ప్రజలను ఆకర్షించడానికి రహేజా వంటి పెద్ద బిల్డర్లు కూడా 5-30% వరకు డిస్కౌంట్లు ఆఫర్‌ చేస్తున్నారు. టాటా హౌసింగ్‌ వాళ్లయితే తమ ఫైనాన్స్‌ వింగ్‌ ద్వారా 8% వడ్డీకే ఋణాలిస్తున్నారు. 

రియల్‌ ఎస్టేటుపై నిఘా వేసిన ప్రభుత్వం – రియల్‌ ఎస్టేటు రంగంలో నిబంధనలు ఉల్లంఘించి కట్టేవారు ఎక్కువ కావడంతో ప్రభుత్వం వారిపై శీలలు బిగిస్తోంది. రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రెగ్యులేషన్‌ బిల్లు అని మార్చిలో పార్లమెంటులో పాసయి, మేలో చట్టంగా వచ్చింది. దాని ప్రకారం 500 గజాల కంటె ఎక్కువ స్థలంలో కట్టే లేదా 8 అపార్టుమెంట్లు వున్న బ్లాకు కట్టే బిల్డర్లు, రియల్‌ ఎస్టేటు ఏజంట్లు ప్రభుత్వం వద్ద రిజిస్టర్‌ చేయించుకుని, డాక్యుమెంట్లలో రిజిస్ట్రేషన్‌ నెంబరు తెలపాలి. అమ్మేటప్పుడు ఫ్లాట్‌ ప్లింత్‌ ఏరియా, సూపర్‌ బిల్టప్‌ ఏరియా అని కాకుండా కార్పెట్‌ ఏరియా (గోడల మధ్య వుండే చోటు) ఎంతో స్పష్టంగా తెలియపరచాలి. కొనేవారి వద్ద నుండి వసూలు చేసిన డబ్బులో 70% నిధులు విడిగా ఎస్క్రో ఖాతాలో జమ చేసి, మరో ప్రాజెక్టుకి మళ్లించకుండా, దీనికే వెచ్చించాలి. కోర్టులు కూడా యిటీవలి కాలంలో మాట తప్పిన చాలామంది బిల్డర్లకు శిక్షలు వేస్తున్నాయి. అందువలన రియల్‌ ఎస్టేటు వ్యాపారం అంత లాభదాయకంగా లేదని బాధపడుతున్న తరుణంలో యిప్పుడీ నోట్ల రద్దు సమస్య వచ్చింది. బ్లాక్‌ మనీ ఆపరేషన్స్‌ ఆగిపోతే రియల్‌ ఎస్టేటు ఏ మేరకు ప్రభావితమవుతుందో అర్థం కాక అందరూ కళవెళ పడుతున్నారు.

నోట్ల రద్దు ప్రభావం – ఖాళీస్థలాలు, పొలాలు కొనడానికి బ్యాంకులు ఋణాలివ్వవు. అందువలన ఎంత తక్కువకు కొన్నట్లు చూపినా వాళ్లకు నష్టం వుండదు. బ్లాక్‌మనీ అక్కడ చలామణీ అవుతుంది.  అదే ఫ్లాట్ల విషయానికి వస్తే, గృహఋణాలపై ఆదాయపు పన్ను మినహాయింపు వుంటుంది. ఆస్తి విలువను బట్టి, ఋణగ్రహీత సామర్థ్యం బట్టి సాధ్యమైనంత ఎక్కువ ఋణం యిచ్చేందుకు బ్యాంకులు ముందుకు వస్తాయి. అందువలన బ్యాంకు లోనుతో ఫ్లాట్‌లు, యిళ్లు కొనేవాళ్లు అసలు ధరను చూపడానికి వెనుకాడరు. అక్కడ నల్లధనం ప్రమేయం తక్కువగా వుంటోంది. పెద్ద నోట్ల రద్దు తర్వాత ప్రధానంగా దెబ్బ తిన్నది స్థలాల మార్కెట్టే. ఈ నోట్ల రద్దు వలన భూమి ధరలు కనీసం 30% పడతాయని అంచనా. ఫ్లాట్ల విషయంలో కూడా తక్కువ ధరలో తయారైన వాటి విషయంలో మార్పు పెద్దగా వుండకపోవచ్చు కానీ లగ్జరీ ఫ్లాట్స్‌ విషయంలో యింటీరియర్స్‌లో బ్లాక్‌మనీకి ఆస్కారం వుంది కాబట్టి అక్కడా 30-35% ధరలు తగ్గవచ్చని అంచనా. ముంబయిలో రెండున్నర లక్షల ఫ్లాట్లు ఖాళీగా పడి వున్నాయి కాబట్టి వాళ్లు పడిపోయిన రేట్లకు అమ్మలేరు కాబట్టి, కొత్త బిల్డర్ల్లు యిప్పట్లో ముందుకు రారు కాబట్టి, రేటు నిలకడగా వుంటుందని అక్కడి రియల్టర్లు ఆశిస్తున్నారు.

ఈ స్కీము సంగతేదో తేలేదాకా ఆగితే మంచిదనుకున్న విక్రేతలు, క్రయదారులు వాయిదా వేయడానికే నిశ్చయించుకోవడంతో హఠాత్తుగా రిజిస్ట్రేషన్లు ఆగిపోయాయి. ఆ మేరకు రాష్ట్రప్రభుత్వ ఆదాయానికి గండి పడింది. తెలంగాణ రాష్ట్రం ఏర్పడ్డాక ఒక ఏడాది పాటు స్తబ్దంగా వున్న రియల్‌ ఎస్టేటు శాంతిభద్రతలకు ఏ లోపం రాలేదని, పరిస్థితి గతంలో లాగానే వుందని అందరూ గ్రహించాక ఏడాది, ఏడాదిన్నరగా బాగా పుంజుకుని దాదాపు 10% గ్రోత్‌ చూపించింది. మళ్లీ యిప్పుడు యీ దెబ్బ పడింది. నోట్ల రద్దు జరిగేవరకు రిజిస్ట్రేషన్‌పై రోజుకి రూ. 16 కోట్ల  ఆదాయం వచ్చేది నవంబరు 14 నాటికి అది సగం కంటె తక్కువకు పడిపోయింది. ఇదే పరిస్థితి మిగతా చోట కూడా వుంది. నవంబరు మొదటి వారంలో గుడ్‌గావ్‌లో 168 సేల్సు డీడ్‌లు రిజిస్టరైతే రెండో వారానికి వచ్చేసరికి అది 78 అయింది. నోయిడాలో నవంబరు 8 వరకు రోజుకి 500-600 రిజిస్ట్రేషన్లు అయితే తర్వాత నుంచి 20-30 అవుతున్నాయి. బెంగుళూరులో ఈ అంకె 1800 నుంచి 200 కి తగ్గింది.

బ్యాంకు సిబ్బంది కష్టాలు – ఈ స్కీము సఫలమవుతుందా, విఫలమవుతుందా అని రియల్టర్లతో సహా అందరూ ఆతృతగా ఎదురు చూస్తున్నారు. ఈ స్కీము అమలులో బ్యాంకుల పాత్ర అతి ముఖ్యం. అవి వాటి పాత్రను ఎలా పోషిస్తున్నాయో గమనిస్తే ఆసక్తికరమైన విషయాలు బయటపడుతున్నాయి. నోట్ల రద్దు బ్యాంకు సిబ్బందికి వరమా? శాపమా? అని అడిగితే కొందరికి వరం, చాలా మందికి శాపం అనే చెప్పాలి. పని విపరీతంగా పెరిగింది. పైనుంచి నోట్లు రావటం లేదు, ప్రజలు చూస్తే నోట్లు లేక అసహనంగా ఫీలవుతున్నారు. మామూలుగానే బ్యాంకు కస్టమర్లలో సహనం తక్కువ. 'మా డబ్బు మేం తీసుకోవడానికి యింతసేపు నిలబడాలా?' అనే భావంతో వుంటారు. ఇప్పుడు రెండు రెండున్నర గంటలు క్యూలో నిలబడి, ఎప్పుడు నో క్యాష్‌ బోర్డు పెడతారోనన్న ఆందోళన పడి లోపలకి వస్తున్నారు కాబట్టి మరీ కోపంగా వుంటున్నారు. కౌంటర్‌ వద్దకు వెళ్లిన దాకా వుండి 'మీ ఖాతాలో బాలన్సు వున్నా, రోజుకి పదివేలు, వారానికి 24 వేలు యివ్వాలని రూలున్నా, మా దగ్గర డబ్బు లేదు కాబట్టి అంత యివ్వం. సగమో, పావో యిస్తాం.' అంటే కోపం కట్టలు తెంచుకుంటోంది. 'చూడబోతే ఎటిఎంల్లో యీ వారం లిమిటు పెంచుతానన్నారు, పెంచకపోగా సాంతం మూసిపారేశారు, యిక మా డబ్బులు మా చేతికి ఎలా వస్తాయి?' అంటూ ప్రదర్శించే వారి ఆగ్రహాన్ని తట్టుకోలేక సిబ్బందిలో టెన్షన్‌ పెరుగుతోంది. ఆ ఆందోళనతోనే రోజుకి 18 గంటలు పనిచేయడంతో 12 రోజుల్లో 11 మంది బ్యాంకు సిబ్బంది మరణించారని వారి సమాఖ్య ఆరోపిస్తోంది. 'రద్దు చేయగానే రూ.2000 నోటు పంపి, రెండు వారాల తర్వాత రూ.500 నోట్లు పంపటమేమిటి? జనాలు ఎక్కువగా వాడేవి 500, 100 అని తెలియదా? నోట్లు చేతిలో ఆడక ఆ కోపాన్ని బ్యాంకువారిపై చూపిస్తున్నార'ని సమాఖ్య అంటోంది.

బ్యాంకు మేనేజర్లు గోల్‌మాల్‌ ఎలా చేయగలుగుతున్నారు? – ఇదే సమయంలో బ్యాంకు మేనేజర్లు 20-25% కమిషన్‌ తీసుకుని దొడ్డిదారిన పాత నోట్లు మార్చేస్తున్నారనే పుకారూ ప్రబలింది. అందరూ అనుమానించేటంత స్థాయిలో కాకపోయినా ఏదో ఒక స్థాయిలో కొందరు వ్యక్తులు దీనికి పాల్పడి వుండవచ్చు. అదెలా సాధ్యం? అని అడిగితే పెద్దమొత్తాల్లో చెల్లింపులు చేయరాదంటూ వచ్చిన ఆదేశాలు నవంబరు 12 వరకు చేతికి రాకపోవడంతో బ్యాంకు మేనేజర్లు 10,11 తారీకుల్లోనే భారీగా డబ్బులు విడుదల చేసేశారట. విత్‌డ్రాయల్స్‌ రూపంలో కొందరు ఖాతాదారులు తీసేసుకున్నారు. తర్వాత నోట్ల మార్పిడికై వచ్చిన వారికి ఖాతా వుండాలన్న నిబంధన లేదు కాబట్టి ఉన్న కొత్త నోట్ల స్టాకులో సగం వారికిచ్చి, తక్కిన సగం ప్రయివేటుగా మార్చేశారట. గుర్తింపు కార్డు నెంబరు ఏదో ఒకటి రాసేసి, మొత్తమన్నీ ఖాతా లేనివారే మార్చుకున్నారని చూపిస్తున్నారట. 18 నవంబరు వరకు నోట్ల మార్పిడి జరిగినది 33 వేల కోట్లు. వాటిలో ఎన్ని నికార్సయినవో, ఎన్ని కావో తెలియటం లేదు. 

పాత నోట్లతో డిమాండ్‌ డ్రాఫ్టులు తీయించి, మర్నాడు వాటిని కాన్సిల్‌ చేయించి కొత్త నోట్లు యిచ్చేస్తున్నారట. లావాదేవీలు పెద్దగా జరగని డార్మెంటు ఖాతాల్లో పాత నోట్లు జమ అయినట్లు, కొత్త నోట్లు విత్‌డ్రా చేసుకున్నట్లు చూపించారట. కొంతమంది ఖాతాదారులకి చెప్పి యిలాటి పని చేశారు. వాళ్ల పేరు వుపయోగించుకున్నందుకు గాను తమకు వచ్చిన కమిషన్‌లో కాస్త వాటా ముట్టచెప్పారట. అప్పటికప్పుడే విత్‌డ్రా చేస్తే అనుమానం రావచ్చని ఖాతాలో కొంత వుంచినట్లున్నారు. ఎందుకంటే డిపాజిట్ల రూపంలో 5.12 లక్షల కోట్లు జమ అయితే, ఖాతాల నుంచి, ఎటిఎంల ద్వారా వెనక్కి తీసుకున్నది 1.03 లక్షల కోట్లు మాత్రమే. రికార్డు సరిగ్గా మేన్‌టేన్‌ చేస్తే యీ వ్యవహారంలో బ్యాంకు మేనేజర్లు, క్యాష్‌ ఆఫీసర్లు కలిసి చేసినది కనిపెట్టడం కష్టమే. ఎప్పటికైనా పట్టుబడి సస్పెండ్‌ ఐనా, నిరూపించడమూ కష్టమే. నేషనలైజ్‌డ్‌ బ్యాంకుల్లో యిలా వుంటే కంప్యూటరైజేషన్‌ జరగని కోఆపరేటివ్‌ బ్యాంకుల సంగతి చెప్పనే అక్కర్లేదు. పోస్టాఫీసుల్లో కూడా యిలాటివి జరుగుతున్నాయన్న అనుమానంతో ముఖ్యమైన తపాలా కేంద్రాల్లో హైదరాబాదులో సిబిఐ దాడులు జరిపింది. గ్రామగ్రామాన వున్న పోస్టాఫీసుల్లో జరిగిన అక్రమాలు వెలుగులోకి రావడం ఎప్పటికైనా జరుగుతుందా?

ముందస్తు సమాచారం – ముందస్తు జాగ్రత్త – 10,11 తారీకుల్లో నల్లధనవంతులు భారీ మొత్తాల్లో విత్‌డ్రా చేసుకోవాలంటే వారి ఖాతాల్లో అంతంత బాలన్సు ముందే వుండాలి కదా. నల్లధనికులు బ్యాంకుల్లో ఎందుకు దాచుకుంటారు అనే సందేహం వస్తుంది. ముందే సమాచారం అందినవారు సెప్టెంబరు నెల నుంచి తమ ఖాతాల్లో డబ్బులు వేయసాగారు. అందుకే 2015 సెప్టెంబరు 16-30 తారీకుల మధ్య బ్యాంకు డిపాజిట్లు 3.56 లక్షల కోట్లు పెరిగాయి. అక్టోబరు నెలలోనూ అదే ధోరణి కొనసాగింది. కేంద్రప్రభుత్వ ఉద్యోగుల జీతాల ఎరియర్స్‌ దీనికి కారణం అంటే నప్పదు. ఎందుకంటే అది 35 వేల కోట్ల కంటె ఎక్కువ లేవు. ముందస్తు సమాచారం అందిన కొందరు యింకోలా ప్రవర్తించారు. డబ్బు రూపేణా వుంటే ముప్పని, బంగారంగా, భూములుగా మారుద్దామనుకుని తమ ఖాతాల్లోంచి విత్‌డ్రా చేసేశారు. గత ఐదు సంవత్సరాలుగా అక్టోబరు నెల నగదు ఉపసంహరణల సరాసరి రూ. 1.16 లక్షల కోట్లు వుండగా యీ ఏడాది మాత్రం రూ.2.56 లక్షల కోట్లు! అలా తీసిన డబ్బును బంగారం వగైరాలు కొనకపోతే, మళ్లీ పైన చెప్పిన విధంగా ఖాతాల్లో వేసి, కొత్త నోట్లు తెచ్చుకుని వైట్‌ చేసుకున్నారు. ముందస్తు సమాచారం అందిన మరి కొందరు లిబరలైజ్‌డ్‌ రెమిటెన్సు స్కీమ్‌ వాడుకున్నారు. దాని ప్రకారం గతంలో ఒక వ్యక్తి 75 వేల డాలర్లను తనతో విదేశాలకు తీసుకెళ్లవచ్చు. ప్రతిపక్షంలో వుండగా దీన్ని విమర్శించిన బిజెపి, తమ సర్కారు వచ్చాక 1.25 లక్షలకు, తర్వాత 2.5 లక్షల డాలర్లకు పెంచారు. గత ఏడాది మే నుంచి యీ ఏడాది మే వరకు ఆ స్కీము కింద 30 వేల కోట్ల రూ.లు తరలి వెళ్లింది. అంతకు ముందు ఏడాది కంటె యిది దాదాపు 3 రెట్లు ఎక్కువ. 

జన్‌ధన్‌ ఖాతాలను ధనాధన్‌గా వాడుకున్నారు – ఇలా తరలించే అవకాశం లేని కొందరు జన్‌ధన్‌ యోజనా ఖాతాలను వాడుకున్నారు కాబట్టే 13 రోజుల్లో 21 వేల కోట్లు జమ అయింది. రద్దుకు ముందు 26.5 కోట్ల జన్‌ధన్‌ ఖాతాల్లో 46 వేల కోట్లుంటే యిప్పుడది 67 వేల కోట్లయిపోయింది. అంటే సగటున ఒక్కో ఖాతాలో 79 వేలన్నమాట. మరి 50 వేల పరిమితి మాటేమిటి? ఆ పరిమితి విధించడానికి పట్టిన 3, 4 రోజుల్లోనే లక్షల్లో జమ అయిందన్నమాట! అదెలా సాధ్యం? ఈ రెండు వారాల్లో వాళ్లందరికీ లాటరీ తగిలిందంటే నమ్మలేం కదా! తెలంగాణలో జన్‌ధన్‌ యోజనా ఖాతాలు మొత్తం 81.71 లక్షలుంటే వాటిల్లో 23.77 ఖాతాల్లో నవంబరు 8 నాటికి ఒక్క రూపాయి కూడా బాలన్స్‌ లేదు. రూపాయి కూడా బాలన్స్‌ లేకుండా ఏడాదిన్నరగా పడి వున్న ఈ ఖాతాల్లో అంతలేసి డబ్బులు వచ్చిపడుతుంటే (తెలంగాణ మొత్తంలో జన్‌ధన్‌ యోజనాలో వెయ్యి కోట్లు వచ్చి వుంటుందని అంచనా) బ్యాంకు సిబ్బందికి సందేహం రాలేదా? బ్యాంకు మేనేజర్లు, కాష్‌ ఆఫీసర్లు కలిసి యిలాటి వారికి సహకరిస్తున్నారన్న ప్రచారం జరుగుతున్నకొద్దీ బ్యాంకుల్లో, ఎటిఎంలలో 'నో క్యాష్‌' బోర్డు కనబడగానే ప్రజల్లో అవేశకావేషాలు పెరుగుతున్నాయి.  అవి కొన్ని చోట్ల దాడులకు దారి తీస్తున్నాయి. స్కీము ప్రకటించేముందు బ్యాంకు సిబ్బంది యిలా చేసేందుకు ఆస్కారం లేకుండా జాగ్రత్తలు పడకపోవడం కేంద్ర ప్రభుత్వం తప్పు. ఇప్పుడు వాళ్లకీ అనుమానం గట్టిగా తగిలినట్టుంది. ఇవాళ్టి నుంచి బ్యాంకులో నోట్ల మార్పిడిని నిలిపివేశారు. వీటివలన సామాన్యులకు కష్టాలే తప్ప డబ్బున్న వాళ్లకు అంతిమంగా మేలు చేసేట్లే వున్నారు. ఎందుకంటే లెక్క చూపని సొమ్ముపై 200% పన్ను, ప్రాసిక్యూషన్‌ అని ఆర్థిక శాఖ చెప్పడంతో కొందరు నల్లధనికులు దడిసి నోట్లను తగలబెట్టారు. కానీ యిప్పుడు 60% పన్ను కడితే చాలు, కేసూగీసూ వుండదు అని చెప్దాం అని నిన్న కాబినెట్‌లో ప్రతిపాదన వచ్చిందట.

చాలినన్ని ఎటిఎమ్‌ లేవీ? – ఇక ఎటిఎమ్‌ల విషయానికి వస్తే దేశం మొత్తంలో వున్నవి 2.20 లక్షలు. వాటిల్లో స్కీము పెట్టిన రెండు వారాల తర్వాత కొత్త నోట్లు పట్టేట్లా రికాలిబ్రేట్‌ చేసినవి 82,000 మాత్రమే అని ఆర్‌బిఐ డిప్యూటీ గవర్నరంటే, కాదు 1.20 లక్షలు అంటోంది కేంద్రం! వీటిల్లో ఏ లెక్క కరక్టని ప్రజలని అడిగితే వారు విశదంగా చెప్పగలుగుతారు. అన్నీ పనిచేశాయి అనుకున్నా 12700 లక్షల జనాభాకు 2.2 లక్షల ఎటిఎమ్‌లుట! అంటే లక్ష జనాభాకు సరాసరిన 17 ఎటిఎంలు వున్నట్లు! బ్రిక్స్‌ దేశాలతో పోల్చి చూసుకుంటే మనదే అతి తక్కువ. చైనాలో 55, రష్యాలో 184, బ్రెజిల్‌లో 129, సౌత్‌ ఆఫ్రికాలో 66 వున్నాయి. మన దేశంలో విడిగా చూస్తే ఢిల్లీలో 43 వుంటే యూపిలో 9, బిహార్‌లో 7 వున్నాయి. ఇలా దేశమంతా ఒకలా లేవు. తెలంగాణలో కంటె ఆంధ్రలో తక్కువ ఎటిఎంలు వున్నాయి. 

ఈ ఎటిఎమ్‌లలో 10% కూడా గ్రామాల్లో లేవు. పని చేయాలంటే కరంటు వుండాలి, నెట్‌ వుండాలి. అందువలన విగ్రహపుష్టి, నైవేద్య నష్టిగా వున్నవి బహుళం. గ్రామీణుల్లో 8% మందికి మాత్రమే బ్యాంకు బ్రాంచీలు అందుబాటులో వున్నాయి. నగరాలలో, పట్టణాల్లో బ్రాంచీలున్నా ఖాతాలు తెరిచిన వారు కూడా తక్కువ. జనాభాలో 53% మందికి మాత్రమే ఖాతాలున్నాయి. వాటిల్లో ఆపరేటివ్‌ ఎన్నో చూడాలి. కాష్‌లెస్‌ లావాదేవీలు చేయండి, క్రెడిట్‌ కార్డులు వుపయోగించండి అంటోంది ప్రభుత్వం. 127 కోట్ల జనాభాలో 50 లక్షల మందికి మాత్రమే కార్డులున్నాయి. ఒకటి కంటె ఎక్కువ కార్డులుండడం చేత 2 కోట్ల కార్డులని అంకె కనబడుతుంది. కార్డున్నా వుపయోగించాలి కదా, కేంద్రమంత్రి సదానంద గౌడ బెంగుళూరులో ప్రైవేటు ఆసుపత్రిలో తన తమ్ముడు చనిపోతే బిల్లు చెల్లించడానికి క్యాష్‌ వాడదామని చూశారు తప్ప కార్డు వాడదామని చూడలేదు. వాళ్లు పాత నోట్లు పుచ్చుకోమని మొండికేయడంతో వార్త పత్రికల కెక్కింది.

రూల్సు మారుస్తూనే వున్నారు – ఒప్పుకోనందుకు ఆసుపత్రి వాళ్లనీ తప్పుపట్టి ప్రయోజనం లేదు. ఏ రూలు ఎప్పుడు మారుస్తారో తెలియదు. అది జరిగిన మర్నాడే వెయ్యి రూ.ల నోట్లు మార్చడానికి వీల్లేదని ఆదేశం వచ్చింది. ఖాతాల్లోనే వేయాలట. డిసెంబరు 30 గడువును 15కి తగ్గించేశారు కాబట్టి ఆదరబాదరాగా వేద్దామని బ్యాంకు కెెళితే చాంతాడంత క్యూలు. నాకు తెలిసి, ఏ ప్రభుత్వపథకంలోనూ యిన్ని మార్పుచేర్పులు చేయలేదు. ఇవన్నీ ముందే వూహించలేదా అంటే బిజెపి నాయకులు 'ఎప్పటికప్పుడు పరిస్థితి సమీక్షించి దిద్దుబాటు చర్యలు తీసుకుంటూ చైతన్యంతో అలరారుతోంది ఆర్‌బిఐ, మీరు మెచ్చుకోవాలి' అని బుకాయిస్తున్నారు. 'అయ్యవారేం చేస్తున్నారంటే చేసిన తప్పులు దిద్దుకుంటున్నారు' అనే సామెతలో అయ్యవారు కూడా యిలాగే నిత్యచైతన్యంగా వున్నట్టు భావించాలన్నమాట. ఇన్నాళ్లూ తెలియలేదు. అమలులో పొరపాట్లను మన్‌మోహన్‌ సింగ్‌ ప్రస్తావిస్తే ఆ విమర్శ స్వీకరించలేని అరుణ్‌ జేట్లీ కాంగ్రెసు హయాంలోని స్కాములను ప్రస్తావించారు. దానికీ దీనికీ సంబంధం ఏమిటి? టీస్టాలు వాళ్ల దగ్గర్నుంచి కార్డులు స్వైప్‌ చేసేట్లా చేద్దామని మా లక్ష్యం అంటోంది ప్రభుత్వం. మంచిదే, అయితే స్వైప్‌ మెషిన్లు అందుబాటులో వుంచారా? ఇవాళ కూరల దుకాణంలో 'మీరూ మిషన్లు పెట్టుకోవాలయ్యా' అంటే 'అప్లయి చేశాం సార్‌, రెండు, మూడు నెలలు పడతాయంటున్నారు' అని జవాబు వచ్చింది. ఇదీ ప్రభుత్వ సన్నద్ధత. 

అందరితో చర్చించి వుంటే నష్టమేమిటి? – అసలు ఉద్దేశం మాట ఎలా వున్నా, యీ పథకం అమలు మాత్రం గత్తరబిత్తరగా జరుగుతోందని, ప్రజలు విసిగి వేసారుతున్నారని మోదీ గుర్తించటం లేదు. ఏవో కొద్దిపాటి యిబ్బందులే, ఓ 50 రోజులు ఓపిక పట్టండి అని అతి చులాగ్గా చెప్తున్నారు. బ్యాంకులను, ఎటిఎంలను వేటినీ సన్నద్ధం చేయకుండా, కాబినెట్‌ సహచరుల సైతం ఎవర్నీ అడక్కుండా పథకం ప్రవేశపెట్టడ మెందుకో తెలియదు. ముందే తెలిసిపోతే కొంప మునిగిపోయి వుండేదని వాదించేవారు వాస్తవాలను మర్చిపోతున్నారు. బ్లాక్‌మనీ అంటే ఏమిటి? బ్యాంకుల ద్వారా లెక్కలోకి రానిది. అంతే కదా! 2017 మార్చిలోగా బ్యాంకుల్లోకి రాని 500, 1000 నోట్లు చెల్లవు అని చెపితే వచ్చే నష్టమేమీ లేదు. అప్పుడు బినామీ ఖాతాల్లో వేసేస్తారు అనుకుంటే మరి యిప్పుడు జరుగుతున్నదీ అదే కదా! బ్యాంకుల్లోకి డబ్బు వచ్చాక, ఓపిక కొద్దీ ఒక్కో ఖాతాను పరీక్షించి, ఎవరు బినామీయో, ఎవరు సనామీయో తేల్చుకోవాలి.

మోదీలో ఇందిర పోకడలు – మోదీలో ఇందిరా గాంధీ లక్షణాలు పుష్కలంగా వున్నాయి. ఆవిడా యింతే, కాబినెట్‌లో ఎవర్నీ లెక్క పెట్టేది కాదు. ఆవిడ మాటకు ఎదురాడడానికి లేదు. కొందరు అధికారులను సలహాదారులుగా పెట్టుకుని అనుకున్నది చేసేసేది. ఆవిడంటే భయపడేవారు వంది మాగధుల్లా చేరి భజనలు చేస్తూంటే అదే నిజమనుకునేది. ఎమర్జన్సీ విధించకపోయినా, విధించిన ఆర్నెల్లకు ఎత్తివేసినా ఇందిర ఓడిపోయేదే కాదు. అమోఘంగా వుంది, ప్రజలు హర్షిస్తున్నారు అని చెప్పి ఆవిణ్ని తప్పుదారి పట్టించారు. నిజమే అనుకుని ఎన్నికలు పెట్టి ఘోరంగా ఓడిపోయింది. ఇప్పుడు మోదీ కూడా ఓ యాప్‌ పెట్టి, 90% జనాభా ఓహో అంటున్నారనే తీర్మానానికి వచ్చేశాడు. సుప్రీం కోర్టుకి ప్రభుత్వం తరఫున దాఖలైన అఫిడవిట్‌ చూస్తేనే తెలుస్తోంది – సరైన ఏర్పాట్లు జరగలేదు అని ఒప్పుకోవడమే లేదని, ప్రజలు కాస్త యిబ్బంది పడుతున్నారట! అడ్డుకున్నవారందరూ అవినీతిపరులే అని ప్రచారం చేస్తున్నాడు తప్ప యదార్థాలు గ్రహించటం లేదు. 50 రోజులు ఓర్చుకోలేరా అంటున్నారు కానీ యిప్పటికి రెండు వారాలుగా బ్యాంకులు, పోస్టాఫీసులు తక్కిన వ్యాపారాలన్నీ కట్టిపెట్టేసి నష్టపోతున్నాయి. ప్రజలు పనులు మానుకుని గంటల తరబడి క్యూలలో నిలబడడం చేత విలువైన మాన్‌-అవర్స్‌ నష్టపోతున్నారు. అది దేశానికి కూడా నష్టమే. ఒక సమ్మె జరిగితే యిన్ని మాన్‌-అవర్స్‌ పోయేయని లెక్కలు కట్టే ప్రభుత్వం సొంత డబ్బు తీసుకోవడానికి కూడా ప్రజల్ని క్యూలలో నిల్చోబెడితే జరిగే నష్టాన్ని లెక్కవేయలేదా? ఇంత చేసినా ఆర్నెల్ల తర్వాత కూడా బ్లాక్‌మనీ వేరే రూపంలో ఎదురైతే అప్పుడు ప్రజలు నిస్పృహ చెందుతారు.

భవనాల ధరలు తగ్గుతాయా? – ఇప్పటిదాకా వున్న పోకడ చూస్తూంటే యీ పథకం విజయవంతమయ్యే సూచనలు కనబడటం లేదు. అవునోకాదో తేలేటప్పటికి ఆర్నెల్లు పడుతుంది. ఈ లోగా రియల్‌ ఎస్టేటు రంగంలో వున్నవారి కష్టాలు అన్నీయిన్నీ కావు. గతంలో బ్లాక్‌మనీ పెట్టి హెచ్చుధరల్లో స్థలాలు కొన్నవారు యిప్పుడు మొత్తమంతా వైట్‌లో వీరికి అమ్మగలరా? అమ్మితే కాపిటల్‌ గెయిన్స్‌ దవడ వాయగొట్టదా? మొత్తం వైట్‌లో యిచ్చేవాడు కూడా దొరకాలి కదా. దొరక్కపోతే తక్కువ ధరకు అమ్ముకోవాలి. గలరా? ఎటూ తేల్చుకోలేక స్తబ్దత వ్యాపించవచ్చు. ఇక ఫ్లాట్ల రేట్లు ఎలా వుండవచ్చు? అసలు భవననిర్మాణ రంగంలో ఎందరు మిగులుతారో చూడాలి. ఎందుకంటే స్థలాలున్నవారు పైన చెప్పిన కారణాల చేత పాత రేట్లకు అమ్మరు. ఇక యిసుక, యిటుక చెల్లింపులు, రోజు కూలీలకు కార్డుల ద్వారా చేస్తామంటే కుదరదు. ఇసుక విషయంలో దొంగతనంగా తవ్వుకుని తెచ్చేదానికి చెక్కు పేమెంటు చేయలేరు. తెప్పించే ప్రతి దానికి బిల్లు అంటే పన్నులు ఎక్కువ కట్టాలి. ఇన్‌కమ్‌టాక్స్‌ వారి నిఘా వీరిపై వుంటుంది. 

ఈ కారణాల చేత కొంతకాలం పాటు నిర్మాణరంగం నుంచి మధ్య స్థాయి బిల్డర్లు తప్పుకోవచ్చు. ఆ పరిస్థితుల్లో యిప్పటికే పూర్తిగానో, ముప్పాతికో నిర్మాణం పూర్తయి అమ్ముడుపోని ఫ్లాట్లు యిప్పుడు అమ్ముడుపోయే అవకాశాలుంటాయి. పాత ఫ్లాట్లకు మార్కెట్‌ పెరగవచ్చు. సప్లయి తగ్గి డిమాండ్‌కు సరిగ్గా సరిపోతే నిర్మాణరంగంలో మళ్లీ కాసులు గలగలలాడుతాయి. అది మళ్లీ కొందరు కొత్తవారిని ఆకర్షించవచ్చు. అప్పటికి ఏదో ఒక విధంగా స్థలాల విషయంలో కదలిక వస్తేనే వాళ్లకు అవకాశం చిక్కుతుంది. స్థలం లేనిదే, యిళ్లెక్కడ కట్టగలరు? అప్పుడు ప్రభుత్వం గృహనిర్మాణ రంగంలో గతంలోలా చురుగ్గా వ్యవహరించవచ్చు. ప్రభుత్వభూముల్లో యిళ్లు కట్టి మొత్తమంతా వైట్‌ మనీలో అమ్మచూపవచ్చు. ఇలాటి కరక్షన్‌ వచ్చేందుకు రెండు, మూడేళ్లు పట్టవచ్చనిపిస్తోంది. 

– ఎమ్బీయస్‌ ప్రసాద్‌ (నవంబరు 2016)

[email protected]