Epaper
విభజన అన్నది ఇప్పుడు గడచిపోయిన వైనం. సీమాంధ్రప్రధేశ్‌ అన్నది కొత్త ఆలోచన. దాని ప్రగతి అన్నది సరికొత్త గమ్యం. ఆ దిశగా పయనం అన్నది సమున్నత లక్ష్యం. నిన్నటి దాకా ప్రజలది అదే ఆలోచన. అందుకే కడప, కర్నూలు నుంచి శ్రీకాకుళం వరకు ప్రజలు దాదాపు ఒకలాగే ఆలోచించి, ఓటేసారు. ఇప్పుడా ఆలోచన ప్రజలను ఎన్నుకున్న ప్రభుత్వానిదయింది. ఏమిటా ఆలోచన సీమాంధ్ర పునర్నిర్మాణం. సీమాంధ్రకు తలకాయ తెగింది. హైదరాబాద్‌ పరాయి రాష్ట్రానిదయింది. ఒక్క హైదరాబాద్‌ దూరమైతే, ఇప్పుడు సీమాంధ్రకు ఎన్ని కావాల్సి వచ్చాయి. ఐటి రంగానికి మనదైన ఓ చిరునామా, సినిమా రంగానికి సొగసైన ఓ నీడ, పారిశ్రామిక రంగానికి ఆంధ్ర అండ, ఇలా ప్రతి ఒక్కటీ ఇక్కడ కొత్తగా మొలవాలి. చిగురులేయాలి. మర్రిమానులా మారిపోవాలి. దాని నీడలో సీమాంధ్ర జనం హాయిగా బతికేయాలి. ఇదీ తెలుగుదేశం ముందున్న టార్గెట్‌. ఇలాంటి విజన్‌కు బాబు పెట్టింది పేరు. నిజం నిజంగా అంగీకరించాలి. ఓ పటిష్టమైన ప్రణాళిక, దూరదృష్టితో రచించడంలో బాబు తరువాతే ఎవరైనా. అది ఆయన కోసం కావచ్చు, తన వారి కోసం కావచ్చు, ఆఖరికి జనం కోసం కావచ్చు. పైగా అభివృద్ధి చేస్తూ, అభివృద్ధి చెందడం అన్న కాన్సెప్ట్‌ కనిపెట్టింది చంద్రబాబే. అంతకు ముందు కాంగ్రెస్‌ పంచెకట్టు రాజకీయ నాయకులు, పావలా పనిలో పదిపైసలు తినడం మినహా మరొటి తెలిసేది కాదు. పావలా పనిని అర్థరూపాయి చేసి, ముఫై అయిదుపైసల అభివృద్ధి చూపి, పదిహేను పైసలు తినొచ్చు అన్న కొత్త లాజిక్‌ను కనిపెట్టిన వాడు చంద్రబాబు. జనానికి ఇప్పడు తినడం పట్ల అభ్యంతరాలేమీ లేవు. పావలా కన్నా ముఫై అయిదుపైసలు ఎక్కువ కదా అన్నదే ఆలోచన.
ఇప్పుడు ఈ విజన్‌, ఈ తరహా అభివృద్ధి, ఈ తరహా నిర్మాణాలు వచ్చే రెండు మూడేళ్లలో ఆంధ్రదేశం అంతటా అద్భుతంగా విస్తరిస్తాయి. అందులో సందేహం లేదు. ప్రతి నాణేనికి రెండు పార్శ్వాలుంటాయి. తప్పదు. సీమాంధ్ర ప్రగతి అన్నది జన జీవనాన్ని ఎంత మెరుగుపరుస్తుందో, అంత దుర్భరమూ చేసే అవకాశం వుంది. ప్రభుత్వ విధానాలు కూడా పెట్టుబడి దారులకు ఆలంబనగా సాగుతుంటే, సామాన్యడు ఇబ్బంది పడక తప్పదు.
రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగం పాతికేళ్ల క్రితం ఇంతలా లేదు. జనాలకు ఇంటి మీద మోజు వుంది కానీ, ఇంతటి పరుగు లేదు. కానీ ఇప్పుడు స్వంత ఇంటి మీద మోజును దాటి పెరిగింది రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వ్వవహారం. సామాన్యుడు సైతం పెట్టుబడికి ఎంచుకునే రంగంగా మారింది. ఒకసారి రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగం ఎదిగిన తీరు చూద్దాం. రాష్ట్ర ప్రభుత్వం పట్టణాలను అభివృద్ధి చేయాలన్న సదుద్దేశంతో విశాఖ, విజయవాడ, హైదరాబాద్‌ లాంటి చోట్ల పట్టణాభివృద్ధి సంస్థలను ఏర్పాటుచేసింది. శివారు ప్రాంతాలను గుర్తించి, ఇళ్ల నిర్మాణం స్వయంగా చేపట్టి, వాటిని లాభాపేక్ష లేకుండా వాస్తవ ధరకు, సామాన్యలకు అందించడం, పట్టణాల్లో మౌలిక సదుపాయాలు కల్పించడం అన్నది వీటి ప్రధాన లక్ష్యం. ప్రారంభంలో చాలా కాలం ఆ దిశగానే అవి నడిచాయి. ఇండిపెండెంట్‌ ఇళ్లు, ఫ్లాట్లు అభివృద్ధి చేసి, వాటిని లాటరీ పద్దతిన విక్రయించడం అన్నది కద్దుగా వుండేది. అలా వచ్చిన ఆదాయం ఏమైనా వున్నా, అదే సమయంలో బెటర్‌ మెంట్‌ చార్జీల రూపంలో ఏమైనా వచ్చినా, వాటితో మౌలిక సదుపాయాలు అభివృద్ధి చేయడం అనేది జరిగేది.
కానీ 90దశకం వచ్చేసరికి సీన్‌ మారిపోయింది. రాష్ట్రంలోని అన్ని ప్రధాన నగరాల్లో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ సంస్ధలు పుట్టగొడుగుల్లా పుట్టుకొచ్చాయి. ఎక్కడ చూసినా మూడు ఫ్లాట్లు, ఆరు ప్లాట్లు అన్నట్లు తయారైంది పరిస్థితి. ఈ సమయంలో పట్టణాభివృద్ధి సంస్థల ఉనికి ఈ ప్రయివేటు సంస్థలకు రుచించలేదు. లాభాపేక్ష లేకుండా అవి వ్యాపారం చేస్తే, తమ సంస్థల మనుగడ అసాధ్యమని గుర్తించాయి.. రాజకీయ నాయకులకు, వ్యాపారులకు మధ్య గీత చెరిగిపోవడంతో, వత్తిడులు పెరిగిపోయాయి. నిర్ణయాలు మారిపోయాయి. పట్టణాభివృద్ధి సంస్థలు కూడా ప్రభుత్వానికి ఆదాయ మార్గాలుగా మారిపోయాయి. అక్కడి నుంచి ఎక్కడ ఖాళీ స్థలం కనిపిస్తే, దాన్ని వేలం వేయడం మొదలయిపోయింది. ఎక్కడ ఫ్లాట్లు నిర్మిస్తే వాటిని వేలంలో కేటాయించడం ఆరంభమైపోయింది. దాంతో పట్టణాల్లో సామాన్య, మధ్య తరగతి వారికి ఇల్లు అన్నది అందని మామిడి అయిపోయింది. పైగా ప్రయివేటు వ్యాపారుల రేట్లు, క్వాలిటీనే ప్రభుత్వం కన్నా మెరుగ్గా వుండడంతో, జనం అటే మొగ్గక తప్పలేదు. ప్రభుత్వానికి కూడా కావాల్సింది అదే. దాంతో స్థలాలన్నీ ప్రయివేటు భాగస్వామ్యానికి ఇచ్చేసి చేతులు దులుపేసుకుంది. దీంతో పట్టణాభివృద్ధి సంస్థలన్నీ డెవలప్‌మెంట్‌ చార్జీలు వసూలు చేసుకోవడానికి, ప్లాన్‌ అప్రూవల్‌కు తప్ప మరెందుకు కొరగాకుండా పోయాయి.
విజృంభించిన దందాలు
ఇక అది ఆదిగా ప్రయివేటు సంస్థలు విజృంభించాయి. తమ చిత్తానికి కట్టడాలను నిర్మించాయి. దీంతో ప్రభుత్వం పలుసార్లు నిబంధనలు సవరించింది. అలా సవరించనపుడల్లా, ఆ నిబంధననలు రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వ్యాపారులకే అనుకూలమయ్యాయి. ఇప్పుడు నడుస్తున్న నిబంధనే చూడండి. కనీసం 20 శాతం కామన్‌ స్పేస్‌ వదలాలి అన్నది ప్రభుత్వ నిబంధన. దాంతో బిల్డర్ల పంట పండిరది. వారు ఇప్పుడు 20 నుంచి 30 శాతం కామన్‌ ఏరియాను వాస్తవ ప్లోర్‌ స్పేస్‌కు కలిపేస్తున్నారు. కామన్‌ ఏరియా నిర్మాణానికి, ఫ్లాట్‌ నిర్మాణానికి ఖర్చులో తేడా వుంటుంది. అయినా, అన్నీ కలిపి ఫ్లాట్‌ రేటును గుంప గత్తగా వసూలు చేస్తున్నారు. పైగా ప్రభుత్వం బిల్డర్లపై విధించిన సర్వీసు టాక్స్‌, వ్యాట్‌ టాక్స్‌ కూడా ఇప్పుడు వినియోగదారుల నెత్తినే వేస్తున్నారు. అంటే లాభాలు వారివి, పన్నులు వినియోగదారులవి. ఇంత అరాచకంగా రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగం వున్నా ఏ ప్రభుత్వం కూడా పట్టించుకున్న పాపాన పోలేదు. కారణం ప్రభుత్వంపై రియల్‌ ఎస్టేట్‌ బిల్డర్ల ప్రభావం విపరీతంగా వుండడమే.
అభివృద్ధితో ముడి
బిల్డర్లు రాజకీయంగా మరో అడుగు ముందుకు వేసి, సాధించిన ఘనత మరోటుంది. కారు చౌకగా స్థలాలు కొనుగోలు చేసి, ప్రభుత్వం చెత అక్కడ ఏదో ఒక అభివృద్ధి కార్యక్రమానికి శ్రీకారం చుట్టి, ధరలను భారీగా పెంచి, లాభాలు చేసుకుని, ప్రభుత్వ పెద్దలకు వాటాలు అందివ్వడం. సైబరాబాద్‌ పేరిట చంద్రబాబు నిర్మించిన నయా హైదరాబాద్‌ ఈ తరహా కొత్త వ్యాపారానికి శ్రీకారం చుట్టింది,. బాబు హైటెక్‌ సిటీ, హైటెక్స్‌, గచ్చిబౌలి స్టేడియం, ఇలా కట్టడాలు నిర్మించిన ప్రతి ప్రాంతంలో జయభేరి వెంచర్లు వెలిసాయి. ప్రభుత్వం అక్కడ ఇటువంటి పనులు చేపడుతుందని ముందుగానే జయభేరికి ఎలా తెలిసి, స్థలాలు కొందన్నది అడక్కూడని ప్రశ్న. ఇప్పుడు ఇదే తరహా దందాకు మళ్లీ తెరలేస్తోంది. సీమాంధ్ర ఏర్పాటు కాకుండానే చాలా మంది ముందుగానే వ్యవహారం పసిగట్టి, గుంటూరు, విజయవాడ, ఒంగోలు, విశాఖ ప్రాంతాల్లో భారీగా భూములు కొనుగోలు చేసినట్లు వార్తలు గుప్పుమన్నాయి. దాదాపు ఆయా ప్రాంతాల్లో పచ్చటి భూములన్నీ ఇప్పుడు అమ్మకాలకు అగ్రిమెంట్లయిపోయి, పంటలకు నోచుకోకుండా పడి వున్నాయి.
బూమ్‌…ఢామ్‌?
ఒకపక్క విజయవాడ-గన్నవరం ప్రాంతం అంటున్నారు. కాదు గుంటూరు కచ్చితంగా అంటున్నారు. దీంతో సామాన్యుల దగ్గర నుంచి అసమాన్యుల వరకు ఎవరి శక్తి కొలది వారు స్థలాలు కొనుగోలు చేస్తున్నారు. దీంతో పరిస్థితి ఏమవుతుందో అర్థం కావడం లేదు. పొరపాటున ఈ ప్రాంతాల్లో రాజధాని రాలేదో, కోట్లాది రూపాయిలు ఫట్‌ మంటాయి. భూముల ధరలు అమాంతం పడిపొతాయి. ఇప్పుడు హైదరాబాద్‌ పరిస్థితి అదే. సగటున ఫ్లాటు చదరపు గజం ధరం 1800 నుంచి 4000 వుంది. అదే విశాఖలో 2500 నుంచి 5000 వేలు వుంది. పైగా హైదరాబాద్‌లో శంషాబాద్‌ పరిసరప్రాంతాల్లో వేసిన రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ప్రాజెక్టులన్నీ ఇప్పుడు కుదేలైపోయాయి. అధిక ధరలకు కొనేవాడు లేడు. తక్కువ ధరలకు అమ్మితే లాభం గూబల్లోకి వచ్చేస్తుంది. వేలాది ఫ్లాట్ల నిర్మాణం అయోమయంలో పడిరది. హైదరాబాద్‌ వ్యవహారం సక్రమంగా తేలేవరకు జనం ఫ్లాట్లు కోనే ఆలోచనను పక్కన పెడుతున్నారు. ఇప్పుడు విజయవాడ లేదా గుంటూరు వద్ద ఏదన్నా తేడా వస్తే ఇదే పరిస్థితి అక్కడా తలెత్తుతుంది.
భాగస్వామ్యం సాధ్యమేనా?
రైతుల నుంచి స్థలాలను కొనేందుకు ప్రభుత్వం దగ్గర డబ్బుల్లేవు. అందుకే బాబు కొత్త ఎత్తుగడ వేసారు. రైతుల నుంచి బిల్డర్ల మాదిరిగా ప్రభుత్వం భూమలు అభివృద్ధికి తీసుకుని వారికి 40 శాతం కట్టడాలను ఇస్తుంది. అయితే కట్టడాలను వారు ఏమీ చేసుకునేందుకు వుండదు. ప్రభుత్వ కార్యాలయాలకు అద్దెలకు ఇవ్వాలి. ఒక విధంగా బంజరు భూములైతే ఓకె. కానీ సారవంతమైన భూములైతే. అదీ కాక సాధారణంగా బిల్డర్‌ కోట్లు ఖర్చుచేసి సైట్‌ కొనకుండా, కట్టిన ఫ్లాట్‌లలో ఇన్ని ఇస్తానని ఒప్పందం చేసుకోవడం. ప్రస్తుతం గిరాకీ వున్న ప్లేసుల్లో 60-40, లేని చోట 50-50 నడుస్తోంది. అంటే 10 ఫ్లాట్లు కడితే స్థల యజమానికి 6 లేదా అయిదు, మిగిలినవి బిల్డర్‌కు. బాబు ఇస్తామన్న భాగస్వామ్యం 60-40, అంటే రైతులకు 40 శాతమే అన్నమాట. ఇక రెండోది. ఈ నలభై శాతం ఓనర్‌ షిప్‌కు ప్రభుత్వం అద్దెలే కదా చెల్లించేది. అది ఎలా లెక్కిస్తారు. సాధారణంగా ప్రభుత్వం అద్దె లెక్కలు వాస్తవ అద్దెలెక్కల కంటే తక్కువ వుంటాయి. అందువల్ల అక్కడ ఓ పదిశాతం, ఇక్కడ అద్దెలు సగానికి సగం తేడా వస్తే, రైతులకు ఏమి ఆనందం వుంటుంది. అదే
కొందరు ఇచ్చి, కొందరు ఇవ్వలేదనుకుందాం. అప్పుడు బిల్డర్లు వచ్చి ఆ మిగిలిన స్థలాలను 50 లేదా 60శాతం ఇచ్చి తీసుకుంటారు. నేరుగా ఓనర్‌ షిప్‌ ప్లస్‌ భారీ అద్దెలు వస్తాయి. అందువల్ల ఈ సంగతుల రీత్యా రైతులు స్థలాలు ఇస్తారా అన్నది అనుమానం. సరే, ఈ తరహా స్కీమ్‌కు ఎందుకు బాబు తెరతీసారన్న దానిపై కొన్ని అనుమానాలు వ్యక్తమవుతున్నాయి. ఒకటి. ప్రభుత్వం దగ్గర స్థలాలు కొనేంత సొమ్ము లేదు. అందువల్ల ఇలా అయితే పైసా ఖర్చు లేకుండా భూములు వస్తాయి. రెండవది. తాను అనుకున్న చోట, తాను మేలు చేయాలనుకున్నవారి చేత భూమలు కొనిపించి, ఈ స్కీములో చేరిస్తే, వారికి జీవితాంతం ఆదాయం వుంటుంది. కానీ లాభం వుండాలంటే, కాస్త సైలెంట్‌గా తక్కువకు కొనిపించాలి. ఎక్కువ అద్దెలు ఫిక్స్‌ చేయాలి. అది ఎలాగూ బాబు ప్రభుత్వం చేతిలో పనే. మరి అందుకోసం ఇలా చేయాలనుకుంటున్నారా? లేక రైతులు భూములు ఇవ్వరనా? ఈ విషయంలో బాబు చిన్నపాటి బెదిరింపు కూడా చేసారు. రైతులు భూములు ఇవ్వకుంటే, రాజధాని దోనకొండ దగ్గరకు తీసుకుపోతామని. అదేం బెదిరింపు? దోనకొండ కూడా రాజధానికి అనువైనది అయినపుడు, అక్కడ అపారంగా ప్రభుత్వం భూములు వున్నపుడు ఈ విజయవాడ, గుంటూరు ప్రతిపాదనలు, గాలి వార్తలు ఎందుకు? రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వ్యాపారులు పిండుకున్నంతా పిండుకున్నాక, రైతులు భూములు ఇవ్వలేదన్న వంకతో దోనకొండకు తరలిస్తే, కోట్లు రూపాయిలు గల్లంతయిపోతాయి. బాబు సామాజిక వర్గం అంతా గుంటూరు, విజయవాడ దగ్గరే రాజధాని కావాలని పట్టుపడుతున్నాయి. ఒంగోలు జిల్లా నుంచి రాయలసీమ వ్యవహారాలు, రెడ్ల ప్రాబల్యం ప్రారంభమవుతుంది కాబట్టి, అక్కడ వీల్లేదన్నది ఆ సామాజిక వర్గ ఆలోచన. ఆ విధంగా అయితే రాజధాని గుంటూరు, కృష్ణ నుంచి మారకపోవచ్చు.
ఐటి-సినిమా
మరొపక్క ఐటి రంగం, సినిమా రంగం విశాఖ తరలిపోతాయన్న వార్తలు వినరావడం ప్రారంభమైంది. దీంతో విశాఖ, కాకినాడ మధ్యన రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగం జడలు విప్పుకుంది. ఎప్పుడు ఏ రంగం వస్తుందో రాదో, తెలియదు కానీ, ముందు భూముల ధరలకు మాత్రం రెక్కలు వచ్చేసాయి. ఇక సామాన్యుడి ఇంటి కల అన్నది చాలా కష్టసాధ్యం. పట్టణాల ప్రజలకు ఇళ్లు కట్టిస్తామని చెబుతున్న కేంద్రమంత్రి వెంకయ్యనాయుడు పట్టణాభివృద్ది సంస్థలు గతంలోలా ఇళ్లు నిర్మించి, లాటరీ పద్దతిలో కేటాయించేలా చేస్తే అదే పదివేలు. సరే భూముల సంగతి అలా వుంచితే, సీమాంధ్రలో ఇక నిర్మాణాలు ఊపందుకుంటాయని సిమెంట్‌ కంపెనీలకు అప్పుడే తెలిసిపోయింది. వున్నట్లుండి బస్తాకు వంద రూపాయిలు పెంచేసాయి. సిమెంట్‌ సరఫారాను నిలిపివేయడంతో ఈ పరిస్థితి ఏర్పడిరది. నిజానికి జూన్‌ నుంచి సిమెంట్‌ అమ్మకాలకు నాన్‌ సీజన్‌ ప్రారంభమవుతుంది. కానీ ఈ నాన్‌ సీజన్‌లో ధరలు ఇలా పెరుగుతున్నాయంటే వాటి వెనుక వున్న దందాను అర్థం చేసుకోవచ్చు.
అడ్డుకట్ట సాధ్యమేనా?
ప్రభుత్వం ఈ దందాలన్నింటినీ గమనించాలి. బిల్డర్ల వ్యహారాలకు చెక్‌ పెట్టాలి. సిమెంట్‌ కంపెనీలకు ముకుతాడు వేయాలి. కానీ సాధ్యమేనా? ఎందుకంటే ప్రభుత్వానికి ఇప్పుడు భారీగా సిమెంట్‌ కావాలి. అందుకు ఓ రేట్‌ పిక్స్‌ చేసి, ఇమ్మని ఆదేశాలివ్వవచ్చు. అప్పుడు సిమెంట్‌ కంపెనీలు తమ దందాలపై ప్రభుత్వం చూసీ చూడనట్లు వదిలేయాలని వత్తిడి చేసే ప్రమాదం వుంది. అందువల్ల మరో రెండేళ్ల పాటు సామాన్యుడికి ఇంటి కల తీయటి కల కాదు, పీడకలే. ఎందుకంటే తెలుగుదేశం పార్టీతో పాటు భాజపాను సమర్దించిన అనేక మంది బిల్డర్లుగా వున్నారు. తెలుగుదేశం పార్టీకి చెందిన బడా నేతలందరికీ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వ్యాపారాలు వున్నాయి. అందువల్ల వీరందరి ప్రయోజనాలకే ఇప్పుడు సీమాంధ్ర పునర్నిర్మాణం ఉపయోగపడుతుంది. అయా సంస్థల్లో గుమస్తాలుగా, సూపర్‌ వైజర్లుగా, కూలీలుగా పని చేసి, స్థానికులు పొందే ఉపాధి అభివృద్ధిగా కనిపిస్తుంది. దట్సాల్‌.
చాణక్య