Epaper
ఓ కంపెనీ విలువను ఎలా లెక్కిస్తారు..మార్కెట్ లో వున్న ఆ కంపెనీ షేర్ విలువ ఆధారంగా. షేర్ విలువ ఈ రోజు వున్నట్లు రేపు వుండకపోవచ్చు..రేపు వున్నట్లు ఎల్లుండి వుండకపోవచ్చు. కానీ ఓ రోజు వెయ్యి కోట్లు వున్న కంపెనీ విలువ మరుసటి వారానికి మూడు వేల కోట్లకు మారిపోవచ్చు. అలా అని ఆ కంపెనీ ఆస్తులేమీ పెరిగిపోవు. పరిస్థితి ఏమీ మారిపోదు. ఆశాజనకమైన దాని పని తీరే ఆ పరిస్థితిని కల్పిస్తుంది. దాంతో అమాంత విలువ పెరిగిపోతుంది. అంతా కల్పన..కల్పన..కల్పన.. కాగితాలపై నడిచే ప్రగతి..పరుగులు తీసే సంపద..అచ్చంగా ఇప్పుడు ఇలాగే వుంది సీమాంధ్రలోని బెజవాడ, గుంటూరు ప్రాంతంలో రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం.
హైదరాబాద్..
2000 నుంచి 2010 మధ్యలో రియల్ ఎస్టేట్ పరుగులు పెట్టడం అంటే అది సాదా సీదా పదమవుతుంది. ఉరకులెత్తింది..నింగిని తాకింది ఓ దశలో. ఎలా..ఎందుకిలా? సీమాంధ్ర సంపాదనలు అంతా హైదరాబాద్ దిశగా ప్రవహించాయి. జనం హైదరాబాద్ కు వెల్లువెత్తుతున్నారని గమనించారు..హైటెక్ సొగసులు అద్దుకున్న హైదరాబాద్ కు వలస వచ్చే జనాల అవసరాలకు అనుగుణంగా నిర్మాణాలు సాగించాల్సిన అవసరాన్ని గుర్తించారు. దాంతో రాయలసీమ రెడ్లు, కృష్ణా గుంటూరు చౌదర్లు తమ తమ పెట్టుబడులను అటు మళ్లించారు. అవసరమైన చోట్ల దందాలు చేసారు,సెటిల్ మెంట్ లు చేసారు. ప్రభుత్వం నుంచి ప్రయోజనాలు పొందారు. . హైదరాబాద్ మొత్తాన్ని కబ్జా చేసేసారని తెలంగాణ ఉద్యమ కారులు ఆవేదన చెందేంతగా ఈ రియల్ ఎస్టేట్ వ్యవహారాలు సాగాయి. ఏమయితేనేం.భూమి ధరలు ఆకాశానిక ఎగిరేలా చేసారు. అయితే అప్పుడు అమ్మకాలు సాగించింది..సీమాంధ్రులు కావచ్చు కానీ, వ్యాపారం కేవలం సీమాంధ్రుల వల్ల పెరగలేదు. దేశం నలుమూలల నుంచి వచ్చిన జనం, ఇక్కడ స్థిరపడే ఉద్దేశంతో జరిపిన కొనుగోళ్లు, రియల్ ఎస్టేట్ వ్యపారాన్ని పెరిగేలా చేసాయి. నిప్పులు చిమ్ముకుంటూ నింగికెగిసిన ధరలను జనం నిబిడాశ్చర్యంతో చూసారు. అంతలోనే తెలంగాణ ఉద్యమం విభజన ఉత్తర సంఘటనల పర్యవసానంగా నేలకు రాలిపోయిన ధరలను కూడా అంతే నిర్వేదంతో తిలకించారు.
సీన్ మారింది..సీన్ హైదరాబాద్ సిటీ నుంచి సీమాంద్రకు,. ఇంకా కచ్చితంగా చెప్పాలంటే, కృష్ణ,గుంటూరు జిల్లాలకు మారింది. నిజానికి సీన్ ఇక్కడకు మారడానికి చాలా కాలం కిందటే, అంటే తెలంగాణ ఉద్యమ నేపథ్యంలో హైదరాబాద్ లో వ్యాపారం డల్ అయిపోవడం గమనించి అక్కడి కంపెనీలు, వ్యక్తులు తమ రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారాన్ని, విజయవాడ, విశాఖలకు మార్చారు. అదే సమయంలో ఉభయ గోదావరి జిల్లాల్లో కూడా అపార్ట్ మెంట్ ప్రాజెక్టులు, ఇళ్ల స్థలాల అమ్మకాలు పెరిగాయి. ఒకటి అరా వెంచర్లు ఎవరికి వారు ఆయా ప్రాంతాల్లో ఫ్రారంభించారు. దీంతో ఆయా ప్రాంతాల్లో రేట్లు పైకి ఎగబాకడం ప్రారంభమైంది. విభజన అనంతరం కూడా ఈ సీన్ ఇలాగే వుంది.
ఇప్పుడు సీన్ మారింది
కానీ ఎన్నికల ఫలితాలు వచ్చి, చంద్రబాబు సారథ్యంలో తెలుగుదేశం ప్రభుత్వం ఏర్పడిన తరువాత మళ్లీ సీన్ మారిపోయింది. కేంద్ర మంత్రి వెంకయ్య నాయుడు, రాష్ట్ర ముఖ్యమంత్రి చంద్రబాబు నాయుడు ముమ్మాటికీ విజయవాడ-గుంటూరు ల నడుమ రాజధాని ఏర్పాటుకు సుముఖంగా వున్నారని రూఢీ కావడంతో మొత్తం రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం అంతా ఇప్పుడు ఆ ప్రాంతానికి మారిపోయింది. బాగానే వుంది. ఎక్కడ కొనుగోలు కనిపిస్తే, అక్కడ అమ్మకాలు, అమ్మేవారు కనిపించడం మామూలే. కానీ ఇక్కడ మాత్రం ఓ చిత్రమైన పరిస్థితి కనిపిస్తోంది. హైదరాబాద్ లో పెట్టుబడి పెట్టింది సీమాంధ్ర జనాలు. ఇక్కడ డబ్బు తీసుకెళ్లి అక్కడ పెట్టారు. కృష్ణా గుంటూరు జిల్లాల జనాలకు ఇప్పటికే ఇక్కడ వ్యాపారాలున్నాయి, వ్యవహారాలున్నాయి. అందువల్ల హైదరాబాద్ ను తమ తదుపరి అడ్డాగా చేసుకున్నారు. అక్కడికి దేశం నలుమూలల నుంచి వచ్చిన జనాలు, వారి అవసరాలు తీర్చే వ్యాపార సంస్థలు ఆధారంగా తమ వ్యాపారం సాగించారు. అందువల్ల ధరలు పెరిగాయి.
కానీ ఇక్కడ ఇప్పుడు స్థలాలు కొంటున్నది ఎవరు? వ్యాపారం సాగించేవారు ఇక్కడి జనాలే. కృష్ణ-గుంటూరు వారే కావచ్చు. కానీ రాత్రికి రాత్రి ధరలకు రెక్కలువచ్చేంతగా అమ్మకాలు సాగుతున్నాయా? ఇప్పటికే ఇక్కడ వున్నవారు ఏమీ కొనుగోలుకు ఆత్రుత చెందడం లేదు. కొనుక్కోవాలనుకున్నవారు, స్వంత ఇల్లు సమకూర్చుకోవా లనుకున్నవారు తమ పని తాము చేసారు. చేయలేని వారు నిస్సహాయంగా మిన్నకున్నారు. రాజధాని వస్తోందని కొత్తగా వీరేమీ కొనడం కానీ, కొనాలన్న ప్రయత్నం కానీ చేస్తారనుకోవడం కల్ల. మహా అయితే అలాంటి వారు ఒకటొ, రెండో శాతం మాత్రమే వుంటారు. ముందు జాగ్రత్త చర్యగా భూములు కొని జాగ్రత్త చేయగల స్థోమత వున్నవారికి కొదవ లేదు. కానీ ఇలాంటి వాళ్లు కొనే ప్రయత్నం వల్లనే ధరలు అమాంతం పెరిగాయని అనుకోవడం అంత సబబేనా అనిపిస్తుంది. పోనీ ముందస్తు జాగ్రత్తతో పెట్టుబడి దారులు తమ ఢబ్బు కృష్ణా డెల్టాలోకి పంప్ చేయడం వల్ల ధరలు పెరిగాయని అనుకోవచ్చా? పోనీ ఇదే నిజమనుకుందాం?
అభివృద్ధి ఏ మేరకు?
ఇప్పుడు కృష్ణా-గుంటూరు నడుమ రాజధాని ఏర్పాటు కావడం వల్ల కొత్తగా ఏ మేరకు అభివృద్ధి సాధ్యమవుతుంది. బాబు, వెంకయ్య చెబుతున్న దాని ప్రకారం కేవలం పాలనా వ్యవహారాలకు మాత్రమే ఈ ప్రాంతం పరిమితమవుతుంది. హిందూపూర్, విశాఖ ప్రాంతాల్లో ఐటి అభివృద్ధి చేయాలన్నది వారి తలపోత. అలాగే వివిధ ప్రాంతాల్లో వివిధ తరహా అభివృద్ధి సాధించాలన్నది వారి అభీష్టం. మరి అలాంటపుడు ఇంత మొత్తంలో కృష్ణ-గుంటూరుల నడుమ రియల్ రేట్లకు రెక్కలు వస్తాయా? తెలంగాణ వెళ్లి కొని అమ్మిన వారు సీమాంధ్రులే. అలాగే రిటైల్ గా కొన్నవారిలో కూడా సీమాంధ్రులే ఎక్కువ. ఇప్పుడు ఇక్కడ కొనాల్సింది వారే. కానీ సీమాంధ్రలోని వివిధ ప్రాంతాల వారంతా విజయవాడ ప్రాంతానికి వెళ్లి కొనుగోళ్లు సాగించేంత పరిస్థితి లేదు. ఎక్కడివారు అక్కడ కొనుక్కుంటారు. మహా అయితే సీమవారు కొంత మంది కోస్తాకు వచ్చి కొనుగోళ్లు జరపొచ్చు. అంతకు మించి నాన్ లోకల్స్ వచ్చే పరిస్థితి లేదు. మరి ఎందుకింతగా రేట్లు ఎగబాకుతున్నాయి,. నిజంగా ఎగబాకుతున్నాయా? ఎగబాకిస్తున్నారా? ఇదంతా చూస్తుంటే పరిస్థితులను భూతద్దంలో చూపించి,
ధరలను కాగితాలపైనే పెంచుతున్న తీరుగా వుంది. ఇలా అయిన పక్షంలో ఈ రియల్ చాలా త్వరగానే ఢమాల్ మనే ప్రమాదం వుంది. ఎందుకంటే ప్రభుత్వం ఒకటి ఒకటిగా అభివృద్ది వరాలను ప్రకటిస్తుంది ఇకపై. అది కేంద్రం కావచ్చు..రాష్ట్రం కావచ్చు. తిరుపతిలో విద్యాసంస్థలు, కాకినాడలో ప్రాసెసింగ్ పరిశ్రమలు, గోదావరి జిల్లాల్లో గ్యాస్ ఆధారిత పరిశ్రమలు, సీమలో పవన విద్యుత్ ఇలా. అలాంటపుడు హైదరాబాధ్ స్థాయి రియల్ ఎస్టేట్ బూమ్ అన్నది కృష్ణ-గుంటూరు ల నడుమ ఆశించడం అసాధ్యం. ఈ సంగతి రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులకు తెలియంది కాదు. అయినా కూడా బూమ్..బూమ్ అని ఎందుకు హడావుడి కనిపిస్తోంది.
అంటే రెండు సమాధానాలు వినవస్తున్నాయి. కొత్తగా విజయవాడ-గుంటూరుల నడుమ ఎవరైనా కొనుగోళ్లు చేయాలనుకుంటున్నారో వారి నుంచి వీలయినంత ఎక్కువు పిండడం. రెండవది, లోకల్ గా జనాలు భవిష్యత్ లో కొనలేమో అని కంగారు పడి కొనుగోళ్లకు సిద్ధపడితే వీలయినంత ఎక్కువ లాగడం. అంతకు మించి ఈ బూమ్ ప్రచారం వల్ల మరే ప్రయోజనం సాధ్యం కాదు. ఎందుకంటే బూమ్ పేరు చెప్పి, ఎక్కువకు అమ్ముదామనుకున్నా, భారీ మొత్తాల్లో కొనే వారు కొనరుకాక కొనరు. ఎందుకంటే వారికి అసలు వ్యవహారం తెలుసు కనుక. అలా అని అమ్మేవారు తక్కువకు అమ్మరు. ఎందుకంటే రాజధాని వస్తుందన్న ధీమాతో.
మరి ఈ లోగా ఇదంతా ఏమిటి? అదిగో సైట్..ఇదిగో ధర..అదిగో పెరిగింది..ఇదిగో పెరిగింది. అంతా తూచ్..ఉత్తుత్తినే. కాగితాలపైన రాతలు..కోతలు అన్నట్లుగా, ధరలు పెరుగుదల కూడా అంతా అలాగే వుంది. ఎక్కడి భూములు అక్కడే..ఎవరివి వారి దగ్గరే వున్నాయి. ధరలకు మాత్రం రెక్కలు వచ్చేసాయి.
కాస్మాపాలిటన్ కాగలదా?
విభజనకు ముందు కానీ, తరువాత కానీ చూసుకుంటే ఈ రాష్ట్రం మొత్తం మీద కాస్మాపాలిటన్ కాగల లక్షణాలు రెండు నగరాలకు మాత్రమే వున్నాయి. ఒకటి హైదరాబాద్. రెండవది విశాఖపట్నం. కారణాలు ఏవైనా విజయవాడ, గుంటూరులకు ఆ లక్షణాలు లేవు, రావన్నది వాస్తవం. మిగిలిన ప్రాంతాలకు కృష్ణా, గుంటూరు జనం వెళ్లి స్థిరపడినంతంగా, మిగిలిన ప్రాంతాల వారు అక్కడకు వెళ్లి స్థిరపడింది తక్కువ. బహుశా అక్కడి జనం మైండ్ సెట్ తో మిగిలిన వారి మైండ్ సెట్ కుదరక కావచ్చు. కానీ విశాఖ అలా కాదు. ఇప్పటికే సీమాంధ్రలోని దాదాపు అన్ని జిల్లాలవారు అక్కడ సెటిలైపోయారు. నేవీ పుణ్యమా అని పలురాష్ట్రాల జనం కూడా అక్కడ సెటిల్ అయ్యారు. దాంతో అక్కడ రియల్ ఎస్టేట్ కు వున్న లాంగ్ రన్ బూమ్ గుంటూరు-విజయవాడకు వుండడం కష్టం. ఎటొచ్చీ తాత్కాలికమైన వాపు మాత్రం వుంటుంది.
చాణక్య